Wer eine land- oder frostwirtschaftliche Immobilie kaufen möchte, sollte bereits ein relativ genaues Bild vor Augen haben, wonach genau er sucht. Immerhin fallen unter diese Kategorie nicht nur Bauernhäuser und Reitanlagen, sondern auch Resthöfe, Weingüter, Äcker, Wiesen und Wälder. Sie unterscheiden sich dadurch sowohl in ihren Gegebenheiten als auch in den späteren Nutzungsmöglichkeiten.
Ein alleinstehender Bauernhof, vielleicht mit einem Stall, um Tiere zu halten, ein Seegrundstück oder ein eigener Wald – viele Menschen können sich gut vorstellen, eine eigene Land- oder Forstwirtschaft zu besitzen. Aber nicht alles ist überall möglich und Eigentümer dürfen auf ihrem Grund auch nicht automatisch tun, was sie wollen. Außerdem können mit einem Kauf bestimmte Pflichten oder unerwartete Aufgaben auf den neuen Eigentümer zukommen. So muss ein Waldbesitzer beispielsweise seinen Forst nachhaltig bewirtschaften und darf anderen Menschen den Zutritt zum Wald nicht ohne Weiteres verbieten. Vor allem Käufer, aber auch Pächter sollten daher für die Immobiliensuche genau wissen, wie sie ihre Land- oder Forstwirtschaft nutzen möchten und ob sie dafür alle Voraussetzungen mitbringen.
Grob zusammengefasst zählen sowohl Immobilien, die zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden, als auch landwirtschaftliche Nutzflächen und Wälder zu Land- und Forstwirtschaften. Zwar kann jeder ein Bauernhaus von einem Kartoffelacker unterscheiden, trotzdem ist besonders Laien nicht immer ganz klar, was bestimmte Bezeichnungen oder Begriffe eigentlich genau beschreiben und bedeuten. Folgende Liste hilft dabei, den Überblick zu behalten:
Als Bauernhof wird der landwirtschaftliche Betrieb eines Bauern bezeichnet. Er umfasst damit nicht nur das Wohnhaus des Bauern, also das Bauernhaus, sondern auch Stallungen, Hallen oder Garagen für landwirtschaftliche Maschinen und vor allem Äcker und Wiesen. Je nach Spezialisierung ist ein Bauernhof entweder auf Tierhaltung oder Ackerbau ausgerichtet. Traditionell wird er hauptsächlich von den Familienmitgliedern bewirtschaftet.
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Ein Gutshof ist deutlich größer und herrschaftlicher als ein Bauernhof. Früher stand ein solches Anwesen vor allem für Reichtum und Besitz, was man den meisten Gutshöfen heute noch ansieht. In der Regel war und ist ein Gutshof auch kein reiner Familienbetrieb, sondern beschäftigt vor allem Landarbeiter. Geht es nur um das Wohnhaus des Gutsherrn, also ohne Äcker, Felder und Stallungen, spricht man vom Gutshaus oder Herrenhaus.
Ein Resthof ist das bauliche Überbleibsel eines aufgelösten Bauernhofes. Wird beispielsweise der landwirtschaftliche Betrieb eingestellt, so wird der Bauernhof oft in seine einzelnen Bestandteile – Gebäude, Äcker und Weiden – aufgeteilt und getrennt an mehrere Käufer verkauft. Wohnhaus und Stallungen werden dann als Resthof bezeichnet. Zu ihnen gehören meist nur noch kleine oder gar keine Acker- und Weideflächen – eine landwirtschaftlich rentable Nutzung ist zumindest nicht mehr möglich.
Als Reitanlagen werden Immobilien bezeichnet, die vorrangig für die Unterbringung von Pferden gedacht sind. Was alles zur Reitanlage gehört, ist dabei jedoch sehr individuell. Die einen Anlagen bieten beste Trainingsmöglichkeiten für Sportreiter wie Reithalle, Außenreitplätze und Führanlage, andere Reiterhöfe haben lediglich ein paar Koppeln und Wiesen rings um die Stallungen. Manchmal gibt es auf Reitanlagen auch noch ein Wohnhaus für die Betreiber oder Unterkünfte für Gäste.
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Acker- und Grünland machen den größten Teil landwirtschaftlicher Nutzflächen aus. Während ein Acker regelmäßig mit dem Pflug bearbeitet werden muss und dem Anbau von Kulturpflanzen dient, besteht Grünland hauptsächlich aus Gräsern und Kräutern und wird als Weidefläche oder zur Heuernte genutzt. Ackerland hat meist einen höheren Anspruch an die Bodenqualität als Grünland und ist als nicht vermehrbares Gut je nach Region sehr begehrt und sehr wertvoll.
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Ein Weingut dient dem Anbau, der Weiterverarbeitung und dem Verkauf von Weinen. Charakteristisch sind die Weinberge, beim Weingut dabei sind gewöhnlich aber auch noch diverse Gebäude wie Wohnhaus, Lagerräume für Maschinen sowie Nebengebäude mit Fremdenzimmern. Weinberge stellen an Lage und Klima besondere Bedingungen. Daher gibt es Weingüter auch nicht an jeder Ecke – zudem ist allein der Besitz eines Weinguts noch kein Garant für eine erfolgreiche Winzerkarriere.
Einen Wald zu erkennen, dürfte den meisten Menschen nicht schwer fallen. Was aber aus gesetzlicher Sicht als Wald durchgeht, ist gar nicht so einfach. Das Bundeswaldgesetz definiert in §2 ganz genau, was Wald und was kein Wald ist. Demnach gehen beispielsweise Grundflächen mit Baumbestand nicht als Wald durch, wenn auf ihnen auch landwirtschaftliche Produkte angebaut werden. Wer als Privatperson aber einen Wald kauft oder pachtet, dem sollte klar sein: Ein Wald muss gepflegt und nachhaltig bewirtschaftet werden, fremde Waldbesucher müssen akzeptiert werden, Einzäunen ist nur in Sonderfällen erlaubt, ansonsten ein No-Go.
Der Weg zu einer eigenen Land- oder Forstwirtschaft geht nicht zwangsläufig über einen Kauf. Je nachdem, was man mit dem Grundstück vorhat, kann eine Pacht eine Alternative sein. Beispielsweise dann, wenn ein Bauer zusätzliche Felder bewirtschaften will, um den eignen landwirtschaftlichen Betrieb zu vergrößern. Der jährliche Pachtbetrag ist dann meist problemlos zu stemmen, zumindest aber keine so große, finanzielle Belastung wie ein Landkauf. Auch dann, wenn nicht allzu weit in die Zukunft geplant werden kann, ist die Pacht möglicherweise eine bessere Lösung als ein Kauf. Pächter sind nämlich meist flexibler in ihrer Lebensplanung. Kommt es zu einer privaten oder beruflichen Veränderung, können sie den befristeten Pachtvertrag auslaufen lassen und sind nicht an ein teuer gekauftes Grundstück gebunden – vorausgesetzt, der Pachtvertrag hat keine allzu lange Laufzeit. Gerade bei landwirtschaftlichen Grundstücken kann der nämlich auch mal über zehn Jahre laufen. Oft besteht dann auch noch eine zweijährige Kündigungsfrist.
Neben landwirtschaftlichen Nutzflächen können natürlich auch landwirtschaftliche Immobilien wie Reitanlagen gepachtet werden. Dann ist die Entscheidung, ob pachten oder kaufen, in erster Linie eine wirtschaftliche Frage. Für solche Anwesen liegen die Pachten teilweise im höheren, vierstelligen Bereich. Dieser monatliche Betrag will erst einmal erwirtschaftet werden. Zudem haben Pächter immer auch das Risiko, dass der Verpächter den Pachtvertrag nach Ablauf nicht mehr verlängert. Wer viel Zeit, Geld und Schweiß in seinen Betrieb gesteckt hat, für den könnte ein auslaufender Pachtvertrag das Aus bedeuten.
Nein – wie bei den meisten Immobilien dürfen Käufer oder Pächter mit und auf seinem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück nicht tun und lassen, was sie möchten. Das beginnt schon damit, dass Zäune, Scheunen, Reithallen und alle anderen Gebäude oder Veränderungen an Gebäuden genehmigungspflichtig sind. Wer sich darüber hinwegsetzt, dem droht nicht nur Rückbau, sondern in Einzelfällen sogar hohe eine Geldstrafe. Die kann je nach Vergehen im sechsstelligen Bereich liegen. Die Höhe der Strafe richtet sich nach dem Bußgeldkatalog nicht genehmigter Bauten und ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Liefert der Pächter seinem Verpächter einen triftigen Grund, kann dieser ihm sogar außerordentlich fristlos kündigen.
Zudem muss beispielsweise auch eine Pferdehaltung erst genehmigt werden, vor allem, wenn dadurch Einkünfte wie durch eine Reitschule, erzielt werden – ansonsten können die Behörden eine Nutzungsunterlassung verhängen. Wer sich dagegen nicht den Tieren, sondern dem Wein verschreibt, der muss sich ebenfalls einem Vorschriftendschungel stellen: Winzer benötigen unter anderem Bepflanzungsrechte. Dafür gibt es ein mehr oder weniger kompliziertes Genehmigungssystem für Rebpflanzungen. Wer jetzt denkt, mit einem Waldgrundstück könnte das nicht ganz so kompliziert sein, der täuscht sich. Auch Waldeigentümer unterliegen bestimmten Pflichten. Demnach sind sie nach dem Bundeswaldgesetz verpflichtet, einen Forst ordentlich und nachhaltig zu bewirtschaften. Dazu gehört, kahl geschlagene oder abgestorbene Waldflächen aufzuforsten, einer Verdichtung des Waldes vorzubeugen und mögliche Gefahren wie morsche Bäume an Wegen und Straßen zu beseitigen.
Aber auch, wer gar keinen landwirtschaftlichen Betrieb beabsichtigt, der kann bestimmten Verpflichtungen oder Verboten unterliegen. Schafft sich ein Käufer beispielsweise ein altes Bauernhaus an und möchte es modernisieren, muss er bei der Sanierung einen möglichen Denkmalschutz berücksichtigen. In diesem Fall muss er nicht nur sämtliche Arbeiten am Haus vorher genehmigen lassen, sondern er darf auch lange nicht alles so verändern, wie er will. Möchte er beispielsweise dem altehrwürdigen Bauernhaus etwas Moderne einhauchen und die kleinen Sprossenfenster durch große Glasfronten austauschen, wird ihm da die Denkmalschutzbehörde unter Umständen einen Strich durch die Rechnung machen.
Hat ein Kaufinteressent ein landwirtschaftliches Grundstück oder eine Immobilie gefunden, sollte er, bevor es an den Kaufvertrag geht, zwei wichtige Dinge erledigen:
Durch einen Blick ins Grundbuch erfährt er nämlich gleich, ob er als Eigentümer bestimmten Verpflichtungen unterliegt, ob Rechte Dritter bestehen, ob auf dem Grundstück Schulden lasten und ob es Nutzungsverbote gibt. Klärt er außerdem seine Nutzungsabsichten direkt mit der Behörde ab, kann es nach dem Kauf nicht zu bösen Überraschungen kommen.
Ein Kaufvertrag für ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück läuft in der Regel nicht anders ab, als für andere Immobilien auch. Sind sich Käufer und Verkäufer über die Vertragsbedingungen einig, sollten sie alle weiteren Schritte über einen Notar abwickeln. So haben beide Vertragspartner einen Fachmann zur Seite, der potentielle Risiken minimiert. Sobald der Kaufvertrag vom Notar beurkundet wurde, wird er der entsprechenden Behörde zur Genehmigung vorgelegt. Hier gibt es im Besonderen für landwirtschaftliche Flächen klare Regelungen, um beispielsweise das Vorkaufsrecht der ansässigen Landwirte nicht zu verletzen. Gibt die Behörde ihr Okay, geht das Grundstück an den Käufer. Mit seiner Eintragung ins Grundbuch ist er dann rechtmäßiger Eigentümer. Verweigert die Behörde jedoch die Genehmigung, kann das beispielsweise daran liegen, dass ein Bauer sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte.
Neben dem Kaufpreis kommen auf den Käufer einer land- oder forstwirtschaftlichen Immobilie noch weitere Ausgaben zu: die sogenannten Kaufnebenkosten. Sie umfassen die Grunderwerbsteuer, eine mögliche Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten und berechnen sich anteilig aus dem Kaufpreis.
Käufer sollten also nochmal 8 bis 16 Prozent des Kaufpreises hinzurechnen, wenn sie die Gesamtkosten berechnen.
Gerade bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist es kaum möglich, allgemeingültige Durchschnittskaufpreise aufzulisten. Die wichtigsten Indikatoren, die den Kaufpreis bestimmen, sind Bodenqualität, Region sowie Angebot und Nachfrage. So müssen beispielsweise Käufer in Bayern oft deutlich tiefer in die Tasche greifen als anderswo: Im Bundesdurchschnitt zahlen sie nämlich im Freistaat für Ackerland über 5 Euro pro Quadratmeter, während im benachbarten Bundesland Thüringen nur rund 1 Euro pro Quadratmeter fällig wird. Ähnlich verhält es sich mit Waldflächen. Hier variieren die Kaufpreise pro Quadratmeter ebenfalls sehr stark. Beim Grundstückswert von Wäldern zählen nämlich auch noch Merkmale wie Holzbestand, Baumarten, Alter, Nutzungsmöglichkeiten, Waldschäden und Windwurfgefahr eine wichtige Rolle. Stehen dann auf einem Grundstück auch noch Gebäude wie Wohnhäuser und Stallungen, müssen Käufer sehr viele einzelne Komponenten berücksichtigen.
Käufer sollten daher vor einem Kauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks immer einen Fachmann oder Gutachter hinzuziehen, der das jeweilige Grundstück untersucht und bei einer realistischen Einschätzung des Kaufpreises unterstützt.
Landwirtschaftliche Nutzflächen umfassen oft mehrere Hektar und haben allein dadurch schon einen hohen Kaufpreis. Je nach Region und Ausstattung der Immobilie befindet man sich schnell im oberen Bereich sechsstelliger Beträge. Oft reicht dann für einen Kauf das reine Eigenkapital nicht aus. Für Kaufinteressenten bedeutet das aber nicht das Aus. Eine Finanzierung landwirtschaftlicher Flächen ist genauso möglich wie für gewöhnliche Immobilien. Es gibt sogar Institute, die sich auf solche Flächen spezialisiert haben und darüber hinaus besondere Förderprogramme für Landwirte anbieten. Kaufinteressenten sollten sich daher bei verschiedenen Kreditinstituten beraten und Angebote vorlegen lassen.
Landwirtschaftliche Flächen gelten derzeit, sogar unter Maklern, als sichere Geldanlage. Die Rendite durch Verpachtung liegt bei rund ein bis zwei Prozent. Das ist zwar eher niedrig, aber vergleichsweise sicher und wertstabil. Sofern sich ein Grundstück für die geplante Nutzung eignet, lohnt sich auf lange Sicht also eine Investition in jedem Fall. Nicht ganz so optimistisch verhält es sich dagegen bei Waldgrundstücken. Als Kapitalanlage rentieren sich nur sehr große, zusammenhängende Waldflächen – die sind in Deutschland aber gar nicht so leicht zu finden. Die meisten Eigentümer und Verkäufer eines Privatwaldes haben nur wenige Hektar vorzuweisen.
Wer eine Land- oder Forstwirtschaft im kleinen Stil und zur Eigennutzung kaufen möchte, spekuliert meist aber sowieso nicht auf den großen Gewinn, sondern freut sich einfach an seiner Tierhaltung, der Ruhe und Erholung in seinem Wald oder am neuen Zuhause im alten Bauernhaus.
Ein Immobilien- oder Grundstückkauf sollte gut überlegt sein. Daher sollten Sie in einem Kaufvertrag unbedingt alle wichtigen Punkte klären und sich rechtlich absichern.
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