Immobilien in Bulgarien mieten, kaufen

Immobilienkauf in Bulgarien: Suche zwischen Schwarzem Meer und Balkangebirge

Bulgarien hat einiges zu bieten: Im Ost-Westen das Balkangebirge, im Osten das Schwarze Meer. Dazwischen befinden sich Partymeilen, idyllische Dörfer, Kunst, Kultur, Tradition und Natur. Für viele Touristen ist das der Grund, jedes Jahr wieder zu kommen. Wer nicht immer im Hotel wohnen möchte, sondern seinen Urlaub im eigenen Ferienhaus verbringen möchte oder vorhat, seinen Wohnsitz ganz nach Bulgarien zu verlegen, hat zwar als EU-Bürger keine großen Hürden zu überwinden, sollte aber dennoch auf einige Dinge verstärkt achten.

Eine Wohnung mit Meerblick, ein kleines Häuschen am Fuße des Gebirges – wer sich für eine Immobilie in Bulgarien interessiert, hat eine vielfältige Auswahl, auch hinsichtlich des Preissegments. Mag ein Angebot auch noch so verlockend sein, so sollten dem Immobilienkauf wichtige Schritte wie die Prüfung aller wesentlichen Dokumente vorausgehen.

Generell können EU-Bürger ohne Beschränkungen eine Immobilie in Bulgarien erwerben. Wer sich also für eine Immobilie in Bulgarien interessiert, könnte letztlich direkt loslegen. Allerdings sollten sich Käufer neben ihren finanziellen Möglichkeiten über einige Dinge klar sein – beispielsweise darüber, wo sich die Immobilie befinden soll. Denn je nach Lage unterscheiden sich die Preise sehr stark: „Grundsätzlich sind die Preise in Sofia und an der Küste beispielsweise am Sonnenstrand hoch, während sie im Inland vergleichsweise niedrig sind“, erklärt Irina Konstantinova, Rechtsanwältin und Partnerin der Anwaltskanzlei Ruskov & Kollegen. Hinzu kommen weitere Kriterien wie Infrastruktur, Größe der Immobilie und die Frage, ob diese als Wohnsitz oder Mietobjekt genutzt werden soll.  Sind diese Fragen geklärt, kann die Suche beginnen. Käufer sollten allerdings einen Makler und unbedingt einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Nicht ohne Rechtsanwalt

„Generell ist die Rolle der Immobilienmakler nicht zu unterschätzen, da sie bei der Suche dabei helfen, Zeit und Ressourcen zu sparen“, erklärt Dimitar Vladimirov, Rechtsanwalt für bulgarisches Zivil- und Handelsrecht in der Kanzlei D. Vladimirov & Kollegen in Sofia. Allerdings sollten Käufer auf jeden Fall auch einen Rechtsanwalt hinzuziehen –da der ausländische Käufer zumeist weder die Regeln des dortigen Immobilienmarktes kennt, noch der Sprache entsprechend mächtig ist, um einem etwaigen Immobilienbetrug vorzubeugen. Zudem sollten die Eigentumsverhältnisse unbedingt durch einen Anwalt geprüft werden – sofern es eine oder mehrere Immobilien in die engere Auswahl geschafft haben.

Immobiliensuche und Prüfung der Eigentumsverhältnisse: Darauf sollten Käufer achten

Haben Käufer eine oder mehrere Immobilien gefunden, die als Kaufobjekt infrage kommen würden, sollten sie sich diese vor Ort genau anschauen und den tatsächlichen Zustand prüfen: „Anzeigen im Internet spiegeln nicht immer die Wahrheit wider“, sagt Konstantinova. Um auch versteckte Mängel wie Schimmelbefall hinter einer übermalten Wand zu finden, sollten Interessenten einen Bausachverständigen vor Ort zurate ziehen. Ist die Wahl auf eine Immobilie gefallen, geht es an den Preis: „Der Preis einer Immobilie ist in Bulgarien stets Verhandlungssache“, sagt Vladimirov. Demnach sei je nach Zustand der Immobilie der Preis individuell zu verhandeln. Außerdem sollte ein Blick auf die Folgekosten hinsichtlich etwaiger Renovierungen erfolgen. Bevor die Entscheidung final fällt und es an den Vorvertrag geht, müssen noch einige Dinge geklärt werden:

Prüfung der Eigentumsverhältnisse

Hierfür sollten Käufer mit Unterstützung eines Rechtsanwaltes einen Blick ins Immobilienregister werfen. Generell sind hier alle Handlungen eingetragen, durch die das Eigentum oder ein anderes dingliches Recht begründet sind. Bei den Eintragungen kommt es darauf an, wann diese im Immobilienregister erfolgt sind: „Hat die Eintragung vor 1992 stattgefunden, muss erst eine Untersuchung in den jährlichen Büchern nach dem Namen der Person vor Ort vorgenommen werden. Aus diesen Büchern muss die Nummer der Urkunde gefunden werden“, erklärt Konstantinova. Erst wenn diese Nummer vorliegt, könne eine Abschrift beantragt werden. Ist diese Nummer aber nicht bekannt, kann der Antraggeber diese erst nach einer zeitaufwendigen Untersuchung erhalten: „Daher ist es notwendig, dass der Antraggeber den Namen des Eigentümers und das Erwerbsdatum weiß.“ Sind diese Informationen nicht bekannt, kann es passieren, dass der Immobilieneigentümer nicht ausfindig gemacht werden kann. Da in diesem Fall die Eigentumsrechte nicht geklärt sind, sollte der Interessent vom Kauf absehen. Handelt es sich um Eintragungen nach 1992, können Auskünfte nach Namen und Angaben zum Grundstücks eingeholt werden.

Ansprüche Dritter

„Vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrags beim Notar sollte der Käufer beziehungsweise der Anwalt unbedingt prüfen, ob im Grundbuch ein Dritter Ansprüche auf die Immobilie geltend gemacht hat“, sagt Vladimirov. Denn sei dies der Fall, könnte dieser dem Käufer die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder entziehen. In diesem Zusammenhang gilt es auch zu klären, ob Erben Rechte an der Immobilie halten.

Überprüfung der Baugenehmigung

Bevor Kaufinteressenten sich endgültig für eine Immobilie entscheiden, sollten sie auch die Baugenehmigung und die -unterlagen prüfen. Denn liegen die entsprechenden Dokumente nicht vor,  ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es sich um einen Schwarzbau handelt. In diesem Fall sollte der Käufer die Finger von der Immobilie lassen.

Nach Prüfung der Eigentumsverhältnisse und den Rechten anderer, sollte der Käufer dennoch noch nicht auf Nummer sicher gehen, denn dafür sind noch einige Dokumente notwendig.

Diese Unterlagen sollten sich Käufer vom Verkäufer vorlegen lassen

Um das Geschäft erfolgreich zum Abschluss bringen zu können, sollte der Käufer auf folgende Unterlagen bestehen:

• Ausweisdokumente des Verkäufers
• Bestätigung des Eigentumsrechts des Verkäufers
• Aktuelle Skizze des Grundstücks
• Tatsächliche Steuerveranlagung
• Nachlassnachweis bei Tod des Eigentümers
• Familienstandsurkunde
• Bescheinigung darüber, ob die Immobilie schuldenfrei oder mit Schulden belastet ist
• Erklärung, dass keine Steuerschulden bestehen
• Notariell beglaubigte Vollmacht, wenn die Transaktion von einem Bevollmächtigten veranlasst wird

Sind diesbezüglich alle Fragen geklärt und die Eigentumsverhältnisse, Rechte anderer sowie etwaige Belastungen geklärt, folgt der nächste Schritt: der Vorvertrag.

Absolut verbindlich: der Vorvertrag

„Der Vorvertrag ist das offizielle Dokument, mit dem Käufer und der Verkäufer unter bestimmten Bedingungen und Konditionen eine Vereinbarung über den Kauf einer Immobilie abschließen“, sagt Vladimirov. Er regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien, während der Kaufvertrag die dinglichen Eigentumsverhältnisse klärt. „Der Vorvertrag ist verbindlich und gewährleistet, dass der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen wird“, erklärt Konstantinova. Verkauft der Verkäufer einer anderen Person im Zeitraum zwischen dem Vorvertrag und dem Kaufvertrag die Immobilie, schuldet er dem Käufer eine Entschädigung, so die Rechtsanwältin weiter. Bei Nichterfüllung der Vertragspflichten kann die nicht-schuldhafte Partei die Erfüllung einklagen. In diesem Fall erklärt das Gericht den Vorvertrag zum rechtskräftigen Hauptvertrag. Aus diesem Grund muss der Vorvertrag die wesentlichen Bedingungen des Kaufvertrags enthalten.

Folgende Angaben sollten im Vorvertrag gemacht werden:

• Namen und Adressen der Vertragsparteien
• Angaben zum Objekt
• Verkaufspreis und Zahlungsmodalitäten
• Höhe der Anzahlung
• Vereinbarung von Strafen wegen Nichterfüllung der Vertragsbedingungen
• Name des Notars, der das Geschäft beurkundet
• Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags

Damit der Vorvertrag wirksam ist, muss die Immobilie genau beschrieben werden. Das bedeutet Benennung der Flächen, Zimmer, Stockwerk, Wohnungsnummer, Garage, eine Beschreibung der Räumlichkeiten, die gemeinschaftlichen Anteile am Gebäude sowie die Angabe der Nachbarn. Ist der Vertrag vollständig, wird dieser von beiden Parteien unterzeichnet, die jeweils eine eigene Ausfertigung erhalten. Somit sind die schuldrechtlichen Beziehungen geklärt. Mit der Unterschrift sollten auch die Zahlung der Maklerprovision sowie die Anzahlung gemäß Vorvertrag erfolgen. Ist dies erledigt, fehlt noch die Klärung der Eigentumsverhältnisse. Diese erfolgt im nächsten Schritt: der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Für diesen müssen allerdings ebenfalls bestimmte Unterlagen vorliegen.

Der Kaufvertrag: Diese Unterlagen müssen vorliegen

„Der letzte Schritt beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist die notarielle Beurkundung des Verkaufs. Nach diesem Schritt wird der Käufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie“, beschreibt Vladimirov. Auch wenn sich im Großen und Ganzen die Punkte des Vorvertrags im vom Notar erstellten Kaufvertrag wiederholen, sind noch ein paar weitere zu berücksichtigen:

• Namen und Adressen der Vertragsparteien
• Adresse der Immobilie samt Beschreibung der Immobilie
• Grundbuchauszug
• Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
• Höhe des Verkaufspreises
• Höhe der ersten Anzahlung
• Teilzahlungsvereinbarungen
• Nebenkosten
• Notartermin beziehungsweise Übergabezeitpunkt
• Eventuell: Genehmigungsunterlagen

Innerhalb weniger Tage nach Abschluss des endgültigen Kaufvertrags erhalten die Parteien das Original. „Ausländer, die in Bulgarien eine Immobilie erworben haben, müssen sich bei dem Register BULSTAT anmelden“, erklärt Konstantinova. In dieses müssen sich unter anderem Personen, die in Bulgarien eine Wirtschaftstätigkeit ausüben eintragen, aber auch Ausländer, die Eigentümer einer Immobilie in Bulgarien sind. Letztlich ist die BULSTAT-Registrierung der deutschen Gewerbeanmeldung sehr ähnlich. Die Kosten für die Registrierung belaufen sich auf rund 10 Euro zuzüglich Übersetzungskosten und eventuelle Anwaltshonorare.

Hinzu kommen weitere Kosten:

Diese Gebühren und Kosten werden beim Immobilienkauf fällig

Beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien werden neben Kaufpreis folgende Gebühren und Kosten fällig:

• Erwerbssteuer: zwischen 0,1 Prozent und 3 Prozent
• Maklerprovision: zwischen 3 Prozent und 5 Prozent
• Anmeldung des Kaufvertrags im Immobilienregister: mindestens 10 BGN, ansonsten 0,1 Prozent vom Kaufvertrag
• Evtl. Übersetzungskosten
• Anwaltsgebühren: zwischen 2 Prozent und 4 Prozent des Kaufpreises
• Grundsteuer: zwischen 0,1 Promille und 4,5 Promille (abhängig vom Steuerbescheid)
• Müllsteuer: Höhe wird jährlich von Gemeinde bestimmt
• Notargebühren: 10.001 BGN bis 50.000 BGN Kaufpreis (5.110 Euro bis 25.500 Euro): 160,50

BGN (rund 82 Euro) + 0,8 Prozent.
50.001 BGN bis 100.000 BGN (25.500 Euro bis 51.100 Euro): 480,50 BGN (245 Euro) + 0,5 Prozent.
100.001 BGN bis 500.000 BGN (51.100 Euro bis 255.600 Euro): 730,50 BGN (373 Euro) + 0,2 Prozent.
Über 500.000 BGN: 1.530,50 BGN (792 Euro) + 0,1 Prozent, aber nicht mehr als 6.000 BGN (3067 Euro).

Generell ist die Höhe der Notargebühren und die für das Immobilienregister gesetzlich vorgeschrieben. „Auch wenn der Käufer in der Regel alle Kosten beim Immobilienkauf trägt, teilt er sich traditionell mit dem Verkäufer die Notargebühren und die Gebühren für das Immobilienregister“, sagt Vladimirov. Weitere Steuern kommen hinzu, falls der Käufer die Immobilie als Ferienhaus vermietet.

Vermietung als Ferienhaus: Diese Möglichkeiten haben Käufer

„Vermietet der Käufer die Immobilie als Ferienhaus, hat er zwei Möglichkeiten“, erklärt Konstantinova.

1. Vermietung nach dem Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge: In diesem Fall muss der Eigentümer einen Mietvertrag mit den Gästen abschließen und eine Quittung für die bezahlte Miete ausstellen. Aufgrund der Betriebskosten kann das Einkommen pauschal mit 10 Prozent versteuert werden.
2. Vermietung nach dem Tourismusgesetz: Hier muss sich der Vermieter als Gewerbetreibender und dieser die Immobilie als Ferienhaus oder -wohnung anmelden. Außerdem muss der Vermieter seine Gäste anmelden und jährlich eine Steuererklärung abgeben. Wer seine Immobilie auf diese Art vermietet, muss zudem 10 Prozent Körperschaftssteuer, Patentsteuer zwischen 25 BGN und 250 BGN (zwischen 12,50 Euro und 127 Euro), Tourismussteuer zwischen 0,20 BGN und 3 BGN (zwischen 10 Cent und 1,50 Euro) pro Zimmer und Nacht (abhängig von der Ortschaft) entrichten.

Letztlich bleibt, allen – seien es Käufer oder Vermieter in spe – eine gute Zeit im neuen Domizil oder bei Kauf einer Ferienimmobilie einen entspannten Urlaub zu wünschen: Dovizhdane!

Stand: September 2018